|
|
|
| Форум Андрея Веггера |
| А как производить оценку недвижимости |
Dimych
Winchester |
Мне бы очень интересно было бы узнать как оценивается недвижимость. Почему две совершенно одинаковые квартиры могут стоить разных денег?
|
| |
slavia
Boston |
Response for: Dimych at 5/20/2003 5:12:00 AM
Только что законченный ремонт по последнему слову течники. Новые плита, холодольник, микроволновка, дисвошер/деспозал, банная, умывальник, туалет, краны и т. д.
Плус, плитка в ванной и на кухне, деревянные полы тоько что покрытые лаком во всех комнатах, новые окна и двери, замки на дверях, ну и дальше в том же духе. Плус паркинг, если гараж то дороже, если нет вообще, -- дешевле. Этаж играет тоже большую роль и так называемое коно ди. Расположение дома относительно транспорта, но не на главной дороге, а в парке рядом с ней. Состояние дома, наличие центрального кондиционера, ну и все такое.
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: slavia at 5/20/2003 6:54:00 AM
Граждане- профессионалы!!!
Локейшен забыли, я понимаю - это мелочь, не стоящая серьезного вашего внимания,но....
LOCATION,LOCATION,LOCATION!!!!
|
| |
Andrey Vegger
Boston |
Response for: Dimych at 5/20/2003 5:12:00 AM
Дорогой друг, существует несколько видов оценки. Недвижимость не может быть совершенно идентичной одна другой по определению. Наш замечательный классический фильм "Ирония Судьбы..." был как раз об этом. Даже при всех остальных равных показателях хоть что нибудь но будет отличаться - ну скажем Москва и Ленинград :). Поэтому в оценке недвижимости наряду с объективными существует ещё и масса субъективных факторов. Ну к примеру у вас новый девелопмент. Пока не продано ни одного - много предложений - цены должны быть относительно низкими - preconstruction price. Как только три четверти комплекса продано - предложение уменьшено - увеличивается спрос. Наступает дифицит и цены еже другие. Я расскажу об этом процессе вскоре. Спасибо за ваш вопрос
|
| |
Aндрей Веггер
Бостон |
Response for: Andrey Vegger at 5/20/2003 9:24:00 AM
Итак Оценка недвижимости - что же там за ней прячется? Кто её делает и почему? В прошлом году мы рассматривали такой случай: Милый Китайский программист посмотрел несколько квартир в Брайтоне и сделал оффер о покупке кондо по цене скажем $220К. Он имел немного денег и дал $10К предоплату. начал процесс определения финансирования в размере как Вы понимаете $210К. Но случилось невероятное: квартиру оценили всего в $200К и ему разрешили получить мортгаж в размере всего $160К. Как и почему? Давайте разберемся.
Оценку недвижимости делают несколько участников проэкта: Продавец, Покупатель, Брокеры (все и Покупоателя и Продавца), и Оценщик. Почему же эти цифры не всегда сходятся? Да потому что сколько оценщиков - столько и мнений :) И главное - каждый думает что его мнение самое правильное. Нет Нет и еще раз Нет. Самое главное мнение - это мнение Покупателя. Если он согласился платить эту заоблачную цену - так тому и быть.
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: Aндрей Веггер at 5/20/2003 9:52:00 PM
Подпорчу -ка я эту радужную картину.
Что там, в нашей теплой компании, делал оценщик? Правильно, именно он оценил спорную халабуду- развалюху в $200K, его и только его мнение интересно банку , а про всех остальных мнение, по -чапаевски, наплевать и забыть.
Далее, Покупатель не соглашался платить $220K за халабуду- развалюху , а согласился ее купить за такие $$$. Это не совсем тоже самое. Ему нужно доплатить еще немного денег - $50K, а не $210K чтобы осчастливить своих чад и домочадцев собственностью в этой дыре, Брайтоне. Остальные $$$ , промерно по $920 в месяц на следующие 30 лет.
Уря??? Нет, к сожалению, ибо невероятное, но очевидное, происходит тут. У покупателя нет вожделенных $50K, а есть каких-то жалких $43K. И все. Кина не будет. Он, покупатель согласен, он хочет, но не может, ибо он не имеет...
MS Анрюша, ваши действия!!!
|
| |
Aндрей Веггер
Brookline |
Response for: Vlad at 5/20/2003 11:43:00 PM
Маэстро, мне ли Вам напоминать, что платить нашему Покупателю за ту же самую халабуду-развалюху - если он не ее владелец, а только рентует - ну никак не меньше всё тех же $920 в месяц. И это не все 30 лет, а всего то 3-4года, а вот потом ... как Вы думаете, что будет потом? Правильно - рент вырастет и к даже не к тридцатому, а всего к десятому году будет уже $1500 в месяц. И это за ту же халабуду развалюху. В Брайтоне. А теперь посмотрим Что же будет с халабудой- развалюхой? Правильно она будет стОить уже не $220К а $440К при самом скромном 8% росте на 10 лет. А сколько наш Покупатель получит налоговых возвратов? Правильно - что то около $100К за те же 10 лет. Итак: Допустим он продаёт эту халабуду в 2013 году: $220К(аппр) + $100К(налоги) + $75К (еквити) получаем $375К прибыль вместо $120К расxода на рент. Самые самые приблизительные цифры. И всё таки выгодно, Вам не кажется?
|
| |
Aндрей Веггер
Brookline |
Response for: slavia at 5/20/2003 6:54:00 AM
Конечно многое из того, что Вы здесь перечислили: ремонт, деревянные полы, новые окна и двери, конечно паркинг или там гараж - это всё будет принято ко вниманию. Но оценщика интересует совсем не это. А что же? Во первых - ЧТО, во вторых ГДЕ, в третьих КОГДА было продано и по КАКОЙ цене. Принципов оценки несколько. Сравнительная оценка проводится на примере трёх продаж недвижимости, подобных по виду, стилю и назначению исследуемоего объекта в ближаиших к нему землях взятых в течении последних шести - скажем - месяцев. А так как двух одинаковых домов (или квартир) как мы выяснили не бывает - что то но будет различным - ну например этаж - делаются поправки в цене проданной недвижимости. Например обьект имеет гараж, а у проданного дома гаража не было. К цене проданного дома оценщик прибавляет стоимость гаража (точнее не самого гаража а его строительства с поправкой на старение). В противовес к ценным усовершенствованиям, на умывальник, туалет, отделку, микроволновку и прочие цацки-пецки оценщик не обращает, скажем так, особого внимания. Бассеин например в Бостоне вообще считается убыточным и только деградирует обьект. Его установка и обслуживание стОит дорого, а реального вклада или увеличения ценности если быть точным - он не приносит. О других способах оценки я расскажу попозже. Следите за рекламой :)
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: Aндрей Веггер at 5/21/2003 10:35:00 AM
Андрюша, вы не поняли вопроса!!! У человека просто нет денег под низкую оценку. Читать ему лекцию бессмысленно. НЕТ ДЕНЕГ.!!!!!!!!!!!!!
Чты вы еще умеете, кроме как PUSH-ать его???? Ваши расчетцы стOят меньше, чем бумаги Энрон, в то время как FedMogul поднялся до $0.44 т.е 27% за четыре часа, против 8% ваших в год
Ему (китайцу)надо что-то делать теперь, а не в 2013 году.
Еще раз --- ващи действия????
Это ваш, а не мой покупатель..........
|
| |
Andrey Vegger
Brookline |
Response for: Vlad at 5/21/2003 12:24:00 PM
Да нет, мой дорогой Влад - я то всё понял, просто не хотел опережать события. Но если Вам интересно - я раскрою секрет. китайцу моему дал продавец финансирование под 6% на пять лет. То есть и получил то мой дорогой Китаец как раз тот самый 0/0 дил о котором мечтать и мечтать всем держателям бумаг Энрона. Все остались просто счастливы - и Банк и Китаец и Продавец, ну и я конечно. Вы видели такой удивительный мир всеобщего благополучия?
|
| |
Андрей
Бруклайн |
Response for: Dimych at 5/20/2003 5:12:00 AM
Когда данных о сравнительных продажах недостаточно - оценщик может пойти другим путём. Привычный для коммерческого фонда будет путь замещения строения. То есть вычисляется стоимость затрат на строительство точно такого же здания в сегодняшних ценах. Потом эту цену "удешевляют" с поправкой на возраст. Ну и в конце добавляют цену земли определённую городскими властями. Сложный но интересный метод вычислений. И Это еще не всё. Следите за рекламой.
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: Andrey Vegger at 5/21/2003 5:45:00 PM
А что финансирование мортгиджа продавцом --это свежее изобретение вашей компании?? У меня есть в запасе еще 3-4 выхода из ситуации.
дил о котором мечтать и мечтать всем держателям бумаг Энрона. Все остались просто счастливы
*******************************
Это что, образчик Бруклинско-Одессо-Дерибасовского портяночного юмора??
Вы же профи, а не мальчик-развлекальчик!!!!!!!
|
| |
Андрей
Бруклайн |
Response for: Vlad at 5/22/2003 11:10:00 AM
Да нет, Маэстро - Сейчас деньги в долг давать очень выгодно, как вы знаете. Применения им сегодня особого мало. Вот и у друзей Ваших сколько? пять миллиардов про запас болтается? А продавец мой инвестором как раз и работает. Купил он Multifamily вложил немного на переделку, и продал несколько кондо. Ну и спонсировал покупку - вернее авансец - всего то 45К на пять лет. А вот про юмор Одесско Дерибасовский - это Вы опять же зря. Очки теряете, Маэстро. Вы же хотели 3-4 выхода еще предложить - Ну И? Аудитория затихла в полном трепетном ожидании?...
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: Андрей at 5/22/2003 11:36:00 AM
Подожду с "И"
1. Праздник. Семья - жена, дети, внуки зовут в 2003 раз поехать на Ниагару
2. Кроме вас никто и не затих.
3. В вашем китайско- бруклинском эпизоде, я и сам посчитал про $45K, и как я и догадывался, разводили покупателя вы в паре с продавцом
4. Потому вы и не нашли оптимум для покупателя, и правильно, кто он такой??
Сейчас деньги в долг давать очень выгодно, как вы знаете. Применения им
сегодня особого мало
******************************
5.Писать-говорить откровенную нелепицу и брать меня в союзники- подтверждатели???..... Привет с Ближних Мельниц....
6. Замприте до послепраздников в ожидательном трепыхании.
И, PLS, потеряйте вашЕе Маэстро, я не обижусь. Но очков могу добавить...
|
| |
Andrey Vegger
Бруклайн |
Response for: Vlad at 5/24/2003 4:34:00 PM
Так нас с Вами судьба и тут свела! Какая встреча! "УзнаЮ брата Колю" Я как раз тут же за углом. Ой не обойтИсь нам друг без друга, Ой нет, Маэстро. Нащет Многоуважаемой Публики мы уже обсуждали. На нас пятерых огнедышащих драконов сотен пять почитателей придётся я думаю. Вы так не думаете? Нащет эпизода не знаю - было там народу много, как я Вам уже говорил. За $250К в Китайском Бруклине как вы догадываетесь уже давно ничего не наити и даже близко. Да и тот самый оптимум, как Вы говорите, мы для продавца ищем. мы же усволи: Продавцов сегодня МАЛО. Вот и надо ИХ ублажать, Маэстро, а не покупателей. С Одесской историей и географией у Вас слабовато: если меня иметь за врага - то приветы Вы должны передавать ну никак не с Ближних Мельниц. Молдаванка всегда спиной к спине стояла ЗА. Никак не ПРОТИВ. Кстати Веггера - это улица имени мене, помните такую? На Молдаванке? Возле Староконного Рынка? А нащет замерения - Ладно мы еще потерпим. Очки если потеряли, Маэстро, не берите в голову, наденьте обратно - Нам ведь войны не надо, Маэстро, Не так ли?
|
| |
Andrey Vegger
Бруклайн |
Response for: Dimych at 5/20/2003 5:12:00 AM
Ну и третий самый интересный способ оценки именно Инвестиционной недвижимости - это оценка её доходности. Доход, как я немного пояснил ранее, в этом случае определяется Оперативный - весь тот что остается после вычитания годовых оперативных затрат, которые включают потери на вакансии и простой, ремонт, управление, содержание и обслуживание, - из Полного Годового Дохода. Мы не учитываем здесь затраты на финансирование и Налоговые издержки. Этот Оперативный Доход делится на Рэйтинг Капитализации и получается Оценочная Стоимость Недвижимости. Этот Рэйтинг обуславливает желаемый возврат с Инвестированного Капитала который Инвестор рассматривает для той или иной недвижимости. Для зон повышенного риска к которому можно отнести Дорчестер в нашем славном Бостоне, - колыбели Американской демократии, - Рэйтинг 20% вполне разумен. Для степенного Ньютона или скажем Бруклайна взятие в расчет 8% будет весьма приемлимой цифрой. Итак если инвестиции в Дорчестере мне приносят Оперативного дохода $52К то и недвижимость моя должна стОить всего $260К: ($52К / 0.20 = $260К) . С другой стороны те же $52К в Ньютоне обернутся $650К в соответсвии с этим простым на первый взгляд методом: ($52К / 0.08 = $650К). Или проще - чем меньше Рэйтинг Капитализации тем дороже будет оценена недвижимость. Конечно все эти расчеты будут весьма и весьма поверхностными без более детальной оценки. Следите за рекламой.
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: Andrey Vegger at 5/25/2003 9:24:00 AM
Ответы на не-вопросы
1. В Одессе никогда не был, и не стремлюсь. По Мельницы прочел в детстве у Катаева, так что нечишо своЕй шоблой пугать.
2.В китайском бруклине проперти мне ни к чему и цены на них тоже.
3. При любом, ЛЮБОМ RE-маркете (много продавцов или мало) душа агентов (всех сторон) всегда с продавцом.Это не я говорю, это жизнь их реал-агентовая так выстроена. Вопрос: почему??. Попробуйте внятно ответить.
4. С драконами, не понятно, это что RE-школы стали выпускать всяких там огнедышащих или у вас Маня Величкина в профессуре была??
5.И с улицей имени Тебе такая же накладочка: еще не помер, а уже назвали. Досрочно, видать... Напрасно, ес-но.Ну и зАугол на той улице, холера ясно, и герой наш там , как всегда, за углом.
6. И просили вам замиреть, а не замирить. Так что тЕрпите, Pюша (или как вас укорачивали в детстве), терпИте.
7. Не надо ли вам войны? Не знаю, спросите вы у Тишины.
8. Кстати, внимание обратите свое, всю вашу -лепицу только я внимательно просматриваю, могли бы уже и оспасибить.
|
| |
Андрей
Бруклайн |
Response for: Vlad at 5/26/2003 6:21:00 PM
Влад, Вы достойный собеседник и если Вам этого не достаточно - выражаю мою персональную благодарность. А для того чтобы Ваши замечания - отступления серъёзными посчитать - ещё раз настоятельно рекомендую проведите анализ наших с Вами "волеизъявлений". И Дайте не мне - себе ответ КТО ЧТО КОМУ и на ЧТО отвечает. Как сказал один мой друг и учитель Остап Ибрагимович: "Здесь вопросы задаю Я". Итак - Будем и дальше в кошки мышки играть или просто перейдем к делу?
На протяжении последних двух лет ежемесячно на базе Бостонского Клуба Инвесторов мы проводим семинары для Профессиональных Вкладчиков. По специально отработанной методике наши преподаватели обучают новичков и уже состоявшихся владельцев искусству приобретать, управлять и продавать недвижимость. Целью этих семинаров является повышение экономического и общеобразовательного уровня как продавцов так и покупателей, знакомство с различными аспектами владения и управления недвижимостью, с экономическими основами профессиональной оценки недвижимости и передовым опытом её обслуживания и содержания. Одной из наиболее существенных тем наших семинаров была и остаётся тема популяризации работы Реалтора или проще Агента по Управлению Вкладами в Недвижимость. Мы уделяем этой теме особое внимание. Наши успехи в совершенствовании процесса Инвестирования очевидны. За неполных два года мы утроили количество проведенных операций с инвестиционными объектами. Коммерческие и промышленные здания и владения заняли твёрдую позицию в широком ряду предлагаемых видов услуг. Мы стали одним из наиболее масштабных игроков на рынке Бостонской Недвижимости. Посетите наш семинар или задавайте Ваши вопросы здесь на Форуме Андрея Веггера.
|
|
| | | 
| | | |
