|
|
|
| Форум Андрея Веггера |
| Kvartira: Sdat v rent na god ili prodat seychas? |
Pervoklashka
Boston |
Dobroe vremya sutok. U menya poyavilsya ocherednoy vopros, uridicheskiy, no esli kto iz lubiteley stalkivalsya s etoy problemoy - luboy sovet primu za blago. Zaranee spasibo.
Ya vladeu Townhouse v Hopkinton, MA. No tam ya pochti ne zhivu, i vobsche, v techenii blizhaishih dvuh let sobiraus ego pomenyat na bolee udobnoe zhil'e (esli resourses pozvolyat).
Voprosov neskolko:
1. Chto vigodnee, sdat dom seichas v rent na god, a potom prodat?
--- Kakie investment tax mne pridetsya zaplatit?
--- Kak trudno viselit zhiltsa cherez god?
--- Kak trudno voobsche sdat prilichnim ludyam?
--- Mogno li chast condominiuma sdat, a chast spisivat kak business property, ili kak moy lichniy home address, pri uslovii, chto v Condo tolko 1.5 vannih i odna kuhnya. (zato 3 spalni).
--- Kak spisivat investment tax, esli prosto beresh k sebe roomates? I vigodnee li eto delat, chem sdat kvartiru tselikom?
2. Esli seichas prodat, i ne uspet kupit nichego v techenii 12 mesyatsev - kakov budet nalog? Vigodno li eto? ved esli ne budet property, nichego nelzya budet spisivat s nalogov?
3. Imeet li smisl perefinansirovat svou kvartiru na 5 letniy fixed apr?
4. Kakie esche voprosi mogut vozniknut?
5. Kakie esche soveti mogut bit?
Spasibo vsem otliknuvshimsya.
Pervoklashka
|
| |
Andrey
Boston |
Response for: Pervoklashka at 3/17/2002 8:54:00 PM
Эти и многие другие вопросы мы разбираем а наших семинарах . Мы - ето The Brookline Real Estate Investment Club or www.breic.com Следите за моей рекламой. No ia obiazatelxno Vam pomogu razobratxsia.
|
| |
Andrey
Boston |
Response for: Pervoklashka at 3/17/2002 8:54:00 PM
Эти и многие другие вопросы мы разбираем а наших семинарах . Мы - ето The Brookline Real Estate Investment Club or www.breic.com Следите за моей рекламой. No ia obiazatelxno Vam pomogu razobratxsia.
|
| |
slavia
Boston |
Response for: Pervoklashka at 3/17/2002 8:54:00 PM
Во-первых, когда вы этот тоунхоуз купили (в каком году) и сколько вы там прожили как в праймари резиденс?
От ответов на эти два вопроса будет зависеть практически все!
По нашим (МА) законам, если вы полкупали эту проперти как праймари резиденс (то есть писали во время покупки что собираетесь там жить сама), то вы должны уложится в сроки 2 из 5 лет. 2 года вы должны там прожить из любых 5 лет в течение которых вы были владельцем проперти. В этом случае и при условии что вы продадите эту проперти в те же 5 лет, -- вы никому ничего (кроме рашодов которых практически быть не должно, во время купли-продажи) не платите! Я имею в виду, таксы государству. Вы можетет делать с этими деньгами все что хотите. Вы не должны будете их вкладывать сразу же в другую проперти, и т. д.
Если же вы не прожили там 2 лет и продадите эту проперти после 5 лет владения, вы должы будете заплатит свои регулярные таксы с цены продажи (около 30%).
Ишодя из вышеизложенного, думайте дальше, -- сдавать или продавать.
Цены сейчас немного упали, но не очень, так что я думаю (я сама сейчас продаю свою квартиру в Бруклайне) вы сможете ее хорошо продать.
Теперь о сдаче в наем.
Найти хорошего тенанта сейчас очень трудно, особенно трудно вам будет это сделат в Хопкингтоне, так как это далеко от Бостона!Если вы будете ее сдавать, то у вас будет дополнительная прибыль и вам нужно пощитать, будет ли вам выгодно это. А то просто заплатите таксы и отдадите % гос-ву, а сами останетесь ни с чем.
Мы искали через агенство. Они берут деньги с того кто снимает, а не с вас.
Сдавали одинокой китайке. Она програмист, работала в хорошей компании много лет и имела хорошую кредитную историю и доход.
В условуя лиза записали что если будет какой то демедж квартире, она должна будет платить и т. д.
Она була очень хорошим тенантом, но одиникая, водила в дом всяких и доводилас, что что ее же друзья влезли в квартиру и обокрали ее! Это в Бруклайне то! И через 5 месяцев она потеряла работу и вынуждена была съехать.
Вы можете в таксах писать что пытались сдать квартиру, но не нашли тенанта, тогда ретерн будет больше.
Нащет выселения жильца через год, вы обязательно должны делать лиз на год. Но у моей подруги была такая ситуация, что они вынуждены были выселять их тенанта через суд и не получили ни копейки денег, так как он не работал!
Так что будте осторожны.
Нащер румейта и такс, я не знаю, мы так не делали.
Нащет перефинансирования, если вы там живете, то 3/1 АРМ или 5/1 АРМ - это два варианта которые я и мои многие знакомые все время и делают, так как не собираются жить в их проперти всю жизнь, да и % пониже.
Но это также будет зависеть от величины лоана, если свыше по-моему 220, то все ОК, ну а если ниже, там уже похуже.
Если хотите, напишите мне на мой е-меил славиа@уса.цом, я вам могу дать мой телефон и рассказать то что мы делали и то что я знаю наверняка.
Удачи
|
| |
bostonwind
Boston |
Response for: slavia at 5/12/2003 6:51:00 AM
На всякий случай поинтересуюсь -- сколько комнат и по какой цене мог бы быть рент?
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: slavia at 5/12/2003 6:51:00 AM
Нащет перефинансирования, если вы там живете, то 3/1 АРМ или 5/1 АРМ
**************************************************************************************
3/1 или 5/1 против нынешнего 30 fix на уровне 5.25--5.50% не более чем иллюзия экономии, т.к вы c'едаете это все потерями на списаниях налогов и имеете доп. головную боль, делая бесконечные перефинансирования (каждые 3 или 5 лет). Все это нетрудно самому просчитать и убедиться.
Если, к тому же, вам нужна еквити линия (лоан) , а это скажем в том же Salem 5 Cents сейчас 2.00-3.75%, то вы и это получите на те же 3 или 5 лет, вместо 10-15. Ес-но, каждый выбирает по себе. Меня тут больше привлекает бОльшая устойчивость всей системы.
Можно еще спросить, а как перифинансировать сейчас, если вы потеряли работу, в Вашем МА апрельский rate что-то 6.2%? итдитп
Но, это уже дебри и уход от темы.
Спасибо.
|
| |
Pervoklashka
Boston |
Response for: bostonwind at 5/12/2003 7:25:00 AM
ohhhh.. inogda, smotrite na datu pervogo message, ili prosite admina stirat starie messages polnost'u.. Ya uge god kak prodala etu kvartiru:-)))
Vse ravno, vsem spasibo za otveti,
Pervoklashka
|
| |
slavia
Boston |
Response for: Vlad at 5/12/2003 9:04:00 AM
Ну а что если я не потеряла работу и даже не знаю откуда вы выискали такой процент, как 6.2?
Я только что перефинансировала на 3/1 под 4% без поинтов и затрат на клоузинг.
Никакой эквати нам не надо, у нас в МА цены на дома растут так что за год я хотя и покупалал под 5% даун уже набрала более 100%.
На 5 и 15 лет процент практически одиннаковый : мои друзья недавно тоже перефинансировали 4,875%.
То что вы называете головной болью на мой взгляд не что иное как самая обыкновеннейшая лень! Под лежачий камень вода не течет и конечно же если у вас есть лишние денежки на ветер выбросить, у меня их нет!
На списании налого тоже никакой потери и сумму лоана уменьшила уже на 7 тысяч, так что как видите главное не сидеть на месте и мечтать что дядя вам все это сделает!
|
| |
bostonwind
Boston |
Response for: slavia at 5/12/2003 10:25:00 AM
Хо-хо.... сам повелся)))))
Вот и поинтересовался)))
Продала и прекрасно))))
|
| |
Andrey
Boston |
Response for: bostonwind at 5/12/2003 4:13:00 PM
Zamechatelxnye idei ne umiraiut. Oni stanoviatsia chast'iu nashei jizni. Real Estate Investment - odna iz samyh zamechatelxnyh idej. Bolxshinstvo samyh bogatyh liudei tak ili inache sviazany s Immobiliare. Nedvijimost'iu, Real Estate i tak dalee. My nazyvaem Real Estate Investment IDEAL: (I)ncome, (D)epriciation, (E)quity buildup, (A)ppreciation and (L)everage. Slavia na svoem primere pokazal kak eto doljno rabotatx. I je popytaiusx pomochx vsem kto etim interesuetsia s professionalxnoi tochki zrenia. V Nashem Clube vy vsegda naidete interesnyh liudei, poleznye znakomstva, mnogo obschih interesov i glavnoe - znania. My - eto The Brookline Real Estate Investment Club. Zasedania provodiatsia v Holiday Inn 1200 Beacon Street obychno v konce mesiaca v sredu vecherom. Esli kogo to interesuet - pozvonite ia zarezerviruiu vam mesto.
|
| |
Вася Пупкин
Shitwill |
Response for: Andrey at 5/13/2003 6:26:00 AM
Ей, Андреи и другие первоклашки, вы что, не видите кнопку "Перевод" внизу?!?!?!?!
Уважайте своих собеседников!!!
А нас чёт инвестивий в недвижимость - флаг в руки! -:)
Инвестируйте!
Только учтите, что цены в Бостоне завышены сейчас в 1.5+ раза по сравнению с тем, какие они должны быть, исходя из доходов населения.
К тому же, Бостон не фигурирует и не фигурировал в списке " Луч шее место для жини в Америке" никогда выше какого-нибудь 30-40 места. -:)
И ещё почитайте доклад "Когда пузырь лопнет" в Интернете о ценах на недвижимость. -:)
Инвестировать надо было лет 5-7 назад, или хотя бы 3 года назад. А сейчс продавать надо быстрее!
Если продать занюханную 2 бр в занюханном Бруклайне, на вырученные деньги можно купить очень приличный дом во Флориде, например.
И ещё.
На Ыахоо в конфе местные как-то подняли тему о ценах и о Бостоне. НИ ОДИН участник не сказал ничего хорошего о нём. Наоборот, все говорили типа, да, жил там, сейчас живу вот тут: огромная разница в лучшую сторону!
|
| |
Andrey Vegger
Boston |
Response for: Вася Пупкин at 5/13/2003 10:53:00 AM
Я приношу свои извинения всей многоуважаемой аудитории за пользование абракадаброй, впредь обязуюсь быть более аккуратным. Разрешите продолжить свои замечания. Я если Вы успели заметить, никого ни к чему не призываю, сам я - математик, бизнесмэн и программист. И наблюдатель рынка. По роду своего технического образования готовлю разного рода документы по разным проэктам для Prudential Real Estate. Ну ко всему еще имею Commercial Investment Broker Lisence. То есть во многих случаях к моему мнению прислушиваются знающие люди. Мало того - даже платят немалые деньги за мои расчёты. Кроме того я сам инвестор. И кстати - у меня есть несколько удачных приобретений во Флориде. Не сказал бы что они в районе в котором можно что то купить, продав что-то в Бруклайне. Флорида большая и развивается она неравномерно. И об этом мы поговорим в скором будующем. Насчёт Бостона я не буду с Вами спорить. Скажу так: Ньютон по результатам 2000 и 2001 года был признан самым безопасным городом США с населением до 100,000. В 2002 мы были на почётном 3 месте в США. Думаю что во многом изза этого люди покупают недвижимость в Ньютоне. Ну и спрос рождает предложение - это все мы знаем. Сегодня покупателей больше, чем продавцов. Вы совершенно правы - сейчас время ПРОДАВАТЬ - можно получить самую высокую цену. Но почему-то продавцов мало - Я и ищу среди нашей аудитории ПРОДАВЦОВ сегодня. Когда "пузырь" как Вы говорите лопнет - Я буду искать ПОКУПАТЕЛЕЙ, потому что будет высокое предложение - и маленький спрос. Рынок сегодня страдает от недостатка предложений, а продавать никто ничего не хочет - дифицит и цены растут. Во многом это определяется небывало низкой ценой денег. И свободой приобретения финансирования. Я например бесплатно пришлю каждому расчёт потерь на аренду по сравнению с доходом от приобретения. Ну и конечно приглашаю всех на наши семинары. Спасибо за Ваш вопрос.
|
| |
Andrey Vegger
Boston |
Response for: Вася Пупкин at 5/13/2003 10:53:00 AM
>>На Ыахоо в конфе местные как-то п
>>одняли тему о ценах и о Бостоне. НИ ОДИН участник не сказал ничег
>>о хорошего о нём. Наоборот, все говорили типа, да, жил там, сейча
>>с живу вот тут: огромная разница в лучшую сторону!
Васенька, а как по Вашему - почему люди дерутся сегодня за попытку купить "раздутую в полтора раза" недвижимость в Бостоне? Почему - по-Вашему - покупателей много, а продавцов мало? Для справки - только на этот месяц у нас прекратилась запись на наш семинар назначенный на 27 Мая. Мы записываем только на 29 число - более 100 человек наш зал не сможет уже разместить. А сегодня - заметте - 13 тое Мая. Семинар собирает First Time Home Buyers ежемесячно.
|
| |
Pervoklashka
Boston |
Response for: Andrey Vegger at 5/13/2003 3:17:00 PM
Как бы так сделать, чтобы вы все, споря здесь друг с другом, не засоряли мое мыло?
С Уважением,
Первоклашка
|
| |
Andrey Vegger
Boston |
Response for: Pervoklashka at 5/13/2003 5:16:00 PM
>>Как бы так сделать, чтобы вы все, споря здесь друг с другом, не з
>>асоряли мое мыло?
>>
>>С Уважением,
>>
>>Первоклашка
Миленькая Первоклашечка - "Моё первейшее желание - Быть Вам полезным, Ваша Милость"
|
| |
Vlad
Oak Park |
Response for: slavia at 5/12/2003 10:25:00 AM
отвечаю на весь вопросный винегрет
1. 6.2% -есть апрельская безработица в МА, а не % мортчиджа (читайте газеты и отчеты минТруда)
2. не потеряли работу - радуйтесь , и я за Вас радуюсь
5 и 15 лет процент практически одиннаковый
**********************
3.За дом платят не %% , а долларами
Никакой эквати нам не надо
*********************************
4. Могу только посочувствовать
покупала под 5% даун уже набрала более 100%.
********************************************************
5. Что такое у вас 5% , и что такое 100%?????
То что вы называете головной болью на мой взгляд не что иное как самая обыкновеннейшая лень! Под лежачий камень вода не течет
*********************************************************************
6. Про камень мне понравилось. За 11 лет я 7 раз делал рефинансирование 0/0.
На списании налого тоже никакой потери
*************************************************
7. вообще говоря списывают не налоги, а доходы, но как Вы определяли отсутствие потерь ( что и с чем сравнивали???)
|
| |
Вася Пупкин
Shitwill |
Response for: Andrey Vegger at 5/13/2003 2:23:00 PM
Андрей, извините, но ваши "советы" покупать в Ньютоне, ибо он такой замечательный, сродни знаменитой фразе Марии-Антуанетты о хлебе и пирожных!
Вы только добавьте, что за 1 миллион доларов вы можете купить в Ньютоне отнюдь не дворец! А за пол-миллиона - вполне ординарный дом.
Далее.
Самое безопасное место в Америке? Кем признан? Не верю! Ссылочку, плз!
Есть сайты, например, Монстр, где есть сравнительные показатели городов. Проверьте там уровень преступности в Ньютоне! Ничего особенного.
Конечно, по сравнения с Роксбери там тихо! -:)
Тут уже одна дама писала о "хорошем белом районе Брайтоне", где её сына избили чёрные! Брайтон - не Ньютон, но и там в школах далеко не безоблачно! Поверите, или нужны примеры?
Далее. Журнал "Деньги" каждый год публикуеы рейтинг городов и присваивает звание "лучшего города для жизни в США" среди небольших городов.
В прошлом году это был Портланд, Орегон, например.
Из Новой Англии за последние 10 лет дважды лучшим признавали Нашуа, Нью Хемпшир. В "десятке" также появлялись, кроме Нашуа, Портсмут, Нью Хемпшир и Портланд, Мэйн.
НИ одного города из Большого Бостона или Масса в десятке никогда не было! Во всяком случае, я не видел.
Не фигурирует Большой Бостон и в других рейтингах. Специально интересовался.
Но конечно, с точки зрения "русских бостонцев" жить за пределами этого "сада" просто невозможно! -:)
|
| |
Андрей
Бруклайн |
Response for: Вася Пупкин at 5/22/2003 7:36:00 AM
>>Самое безопасное место в Америке? Кем признан? Не верю! Ссылочку,
>>плз!
http://www.morganquitno.com/cit03pop.htm#75-99
Вася, я слов на ветер не бросаю :)
>>хорошем белом районе Брайтоне", где её сына избили чёрные!
Уж не призываете вы встать на дорогу войны?
>>НИ одного города из Большого Бостона или Масса
>>в десятке никогда не было! Во всяком случае, я не видел.
Вася - я объездил чуть ли не весь мир - и имею право на свое мнение даже если оно отличается от опубликованного
>>Но конечно, с точки зрения "русских бостонцев" жить
>> за пределами этого "сада" просто невозможно! -:)
А вы сами то коких хуторов будете?
|
|
| | | 
| | | |
